Maître Richard GAUDET
Cabinet Bayet & Associés – www.bayetetassocies.com

Certaines sociétés commerciales soumises à l’impôt sur les sociétés possèdent un actif immobilier à leur bilan. Il s’agit le plus souvent d’un actif affecté à la propre exploitation de l’entreprise (usine, ateliers, bureaux…) encore que l’on trouve parfois des immobiliers de rapport.

L’acquisition réalisée directement par l’entreprise a pu être imposée par l’établissement prêteur ou être dictée par une optique d’amortissement du bien. L’entrée d’un actif immobilier au bilan peut également résulter du dénouement d’un crédit-bail.

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Or, la présence d’un tel bien présente plusieurs contraintes :

Ø elle alourdit le prix ou la valeur de la société dans le cadre d’une vente, d’une succession ou d’une donation ;

Ø elle ne permet pas au chef d’entreprise de percevoir directement le produit de la vente du bien immobilier ;

Ø elle ne lui permet pas davantage de percevoir des compléments de revenus sous forme de loyer.

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Envisager la vente du bien au chef d’entreprise est une opération financièrement et fiscalement onéreuse. Il faut tout d’abord trouver le financement car il est hors de question, au visa des articles L 223-21, L 225-43 et L 227-12 du code de commerce, que le chef d’entreprise se fasse consentir un prêt par sa société. Si le financement est trouvé, encore faut-il que les loyers facturés à la société commerciale puissent rembourser le prêt, sans que ces loyers soient considérés comme excessifs. Ces conditions étant remplies, le chef d’entreprise devra supporter une taxation à l’impôt sur le revenu à concurrence du capital emprunté, alors même que les loyers seront affectés au remboursement du prêt. Sur le plan fiscal, la société devra acquitter l’impôt sur la plus-value, au taux de 33,33 %, le plus souvent à partir d’un prix de revient correspondant à une valeur nette comptable symbolique. Quant à l’acquéreur, il supportera les droits d’enregistrement au taux de 5,09 %.

Toutes ces contraintes expliquent que la sortie d’un actif immobilier demeure un lancinant casse tête pour le chef d’entreprise et ses conseils.

Deux techniques peuvent pourtant être envisagées, suivant que la sortie de l’actif immobilier est envisagée sur une durée assez longue ou non.

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